作為房企銷售業(yè)績實現(xiàn)傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，2022年全部失守，樓市低迷依舊，百強房企在這兩個月內(nèi)的銷售同比降幅超25%。
10月31日，第三方市場機構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月單月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅較9月擴大了3個百分點，達到28.4%。同時，前十個月的累計銷售業(yè)績同比降幅也保持在44%的較高水平。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，當(dāng)前百強房企銷售額同比降幅仍超4成，盡管降幅連續(xù)5個月收窄，但收窄幅度均未超過2個百分點，房企業(yè)績修復(fù)依舊乏力。
市場層面上，由于疫情的多點散發(fā)，房企正常供貨節(jié)奏被打亂，疊加市場信心不足等因素，10月份的樓市成交疲軟依舊。據(jù)克而瑞研究中心，10月份，重點30城成交面積創(chuàng)下半年以來單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅達28%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在樓市承壓、部分房企信用及交付風(fēng)險仍存的背景下，市場回暖乏力，短期政策改善的方向仍將延續(xù)。
多位受訪人士提及，相應(yīng)的政策可從持續(xù)降低購房者入市門檻、減少購房成本、提高其購買力等方式擴大市場需求入手，同時為開發(fā)商適當(dāng)注入流動性，避免更多出險的情況，以增強市場信心。
不過，某華東房企高管也表示，從當(dāng)前政策的大方向來看，“房地產(chǎn)這個行業(yè)已經(jīng)不可能恢復(fù)到過去的狀況了”。
“銀十”不及預(yù)期
時值傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，諸多規(guī)模房企積極把握“十一”假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，以推動業(yè)績的集中釋放，有房企在國慶期間收獲了不錯的業(yè)績。不過很明顯的是，這一勢頭未能貫穿整個10月。
“國慶期間，我們的銷售表現(xiàn)挺不錯，當(dāng)時以為后面的市場也還不錯，”某TOP30房企內(nèi)部人士告訴記者，“結(jié)果發(fā)現(xiàn)國慶透支了整個十月的能量�！�
某華東房企人士也有類似的體驗，“我們整個國慶有50億的銷售”，而這基本占了該房企10月銷售的一半。
對于大部分房企來說，“金九”失約之后，“銀十”亦未能收復(fù)失地。百強房企的單月銷售在9月短暫地環(huán)比上漲之后，10月再度掉頭向下。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月單月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額約5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅在2021年同期低基數(shù)效應(yīng)下，仍處于負(fù)增長狀態(tài)，且較9月擴大3個百分點至28.4%。
具體到房企來看，TOP50房企表現(xiàn)略優(yōu)于行業(yè)整體，僅18家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，且環(huán)比降幅多在30%以內(nèi)。其中，中海、建發(fā)、華發(fā)等房企的表現(xiàn)相對突出，單月銷售的環(huán)比增幅高于30%。
據(jù)億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、保利發(fā)展、萬科三家全國性頭部房企在環(huán)比表現(xiàn)上，則漲跌互現(xiàn)，分別實現(xiàn)3%、12、-25%；碧桂園、保利以單月超400億元的銷售額位列行業(yè)前兩位，保持著9月份較為堅挺的業(yè)績表現(xiàn)。
從單月業(yè)績同比來看，規(guī)模房企的負(fù)增長困局仍無明顯改善。10月期間，仍有近7成百強房企單月業(yè)績同比下挫，延續(xù)了9月份的表現(xiàn)；其中多數(shù)出險房企同比保持著60%及以上的降幅，部分房企單月銷售額跌至20億以下。
在實現(xiàn)了單月業(yè)績同比增長的約3成房企中，部分房企則是保持了9月份上漲的態(tài)勢，如中海、華潤、招商蛇口、越秀、華發(fā)、仁恒等國資或外資背景房企。
整體而言，自2021年下半年以來，持續(xù)至今的房企銷售下行趨勢未見好轉(zhuǎn)，一家閩系房企的營銷人士表示，“公司對房地產(chǎn)市場回暖的估算至少推到明年年中之后，在這之前情況會一直比較難�！�
樓市量價齊跌
市場層面上亦同步下探，量、價都有下降的趨勢。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，10月，百城新建住宅價格、二手住宅價格環(huán)比均繼續(xù)下跌。其中，百城新建住宅價格已連續(xù)4個月環(huán)比下跌，下跌的城市數(shù)量為54個；百城二手住宅價格環(huán)比則連續(xù)6個月下跌，下跌的城市數(shù)量增至75個。
在成交方面，根據(jù)中指初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“金九銀十”市場表現(xiàn)不及預(yù)期。9月重點城市商品住宅成交面積環(huán)比增長6.1%，同比下降19.1%；進入10月，市場情緒未見明顯改善，重點百城成交面積環(huán)比下降擴大至約10%，同比降幅仍在兩成左右。
據(jù)某華南房企內(nèi)部人士透露，“十一”期間他曾在寧波調(diào)研走訪，當(dāng)?shù)卦S多房企樓盤每天的到訪客戶也就在20組左右，表現(xiàn)并不理想。
即便市場形勢不樂觀，目前大多數(shù)房企能倚賴的現(xiàn)金流來源依然是銷售。多家受訪房企內(nèi)部人士均表示，當(dāng)下提振銷售的核心措施仍是降價促銷，并盡力撬動需求。
“大家都在降價的時候，我們也只能跟隨同行的步伐，不然房子賣不掉�！蹦愁^部TOP10房企人士向記者表示，其實年初有段時間銷售有企穩(wěn)向好的態(tài)勢，7月份的停貸潮、對交付的擔(dān)憂等情況，對購房者的信心形成了很大打擊，市場再次向下滑，此后打折促銷越來越普遍。
華東某千億規(guī)模房企相關(guān)人士向記者表示，“我們要做的是與時間搶跑，公司對項目的流量速度要求越來越高�！痹摲科蟛季值氖袌黾性谝欢�城市，能感受到今年下半年的商品房市場去化越來越慢，“需要搖號的盤越來越少，去化率低的盤越來越多，加緊去化成了首要任務(wù)，樓層、戶型、位置差的房子就打折趕緊賣掉，反而項目位置好、戶型好的還能放在手上慢慢賣”。
“我們當(dāng)前的核心是，把剩余的客戶盡量都抓在手里，所以要在第一時間啟動分銷，不矯情。”某華南房企內(nèi)部人士告訴記者，“因為可能一個城市里本來只有2萬人有購房意向，現(xiàn)在是場面上這么多盤，只能搶跑。另外，再給老帶新的業(yè)主多一些傭金，多做些活動�！�
不過，多位房企內(nèi)部人士認(rèn)為，目前的市場已經(jīng)不是通過房企的刺激動作就能產(chǎn)生明顯效果的狀態(tài)了，需求實際上已經(jīng)處于收縮的狀態(tài)了，當(dāng)前房企的很多措施其實都是在現(xiàn)有需求在不斷減少的背景下推進的。
以深圳市場為例，上述華南房企人士告訴記者，當(dāng)?shù)匾还芍匾徺I力來自程序員，當(dāng)該群體購房需求極度收縮之后，市場需求也就相應(yīng)出現(xiàn)萎縮。
有長期跟蹤地產(chǎn)板塊的固收分析師向第一財經(jīng)記者分析稱，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，目前的收入預(yù)期、房價預(yù)期均處于近20年最低水平，爛尾擔(dān)憂盡管邊際緩和，但仍未得到根本改善，在出臺更進一步的支持政策之前，市場基本面的復(fù)蘇仍將是緩慢的。
提振銷售或仍將是政策重點
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對于當(dāng)前的市場來說，提振銷售的措施一方面在于刺激需求，另一方面則在于穩(wěn)住作為市場主體的開發(fā)商，給購房者以信心。
上海某券商分析師分析指出，當(dāng)前居民購房信心不振，尤其是三四線城市這種現(xiàn)象十分突出；另一方面房地產(chǎn)“長期看人口”，人口老齡化、少子化加速到來，置業(yè)人群峰值已現(xiàn)，房地產(chǎn)長周期拐點已經(jīng)出現(xiàn)，普漲時代落幕。
“如果需要提振市場，短期來看，應(yīng)該給優(yōu)秀房企注入信用，并繼續(xù)出臺寬松化的購房新政�！痹撊谭治鰩熤赋�。
近來，兩方面的政策都在密集出臺、落地。據(jù)中指院統(tǒng)計，9-10月，中央多項政策集中出臺，降低購房者置業(yè)成本，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保交樓資金逐步落位，穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向更加明確。
在地方層面上，兩個月內(nèi)，共有超160地區(qū)出臺了政策超230條，涉及優(yōu)化限購、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低限售年限等。
國泰君安證券宏觀研究分析師董琦分析認(rèn)為，近期的地產(chǎn)調(diào)控放松雖仍在“一城一策”的主基調(diào)下，但自上而下的政策有所增多，“930”新政尤為突出，監(jiān)管層給出了可階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限，全國范圍內(nèi)下調(diào)公積金貸款利率等利好政策。
董琦預(yù)計，接下來地產(chǎn)政策可能迎來新一輪松動期，提振銷售端仍將是政策重點。而在現(xiàn)有的政策范圍內(nèi)，房貸利率仍有下降空間。據(jù)測算，本輪房貸利率下行的合理區(qū)間可能在3-3.5%之間，較現(xiàn)有利率的最大降幅在100BP左右。
除了提振銷售之外，在融資方面，監(jiān)管層也在對企業(yè)進行持續(xù)幫扶。8月下旬以來，龍湖、新城、碧桂園、旭輝、卓越商業(yè)等多家房企接連發(fā)行中債增擔(dān)保的中期票據(jù)。
不過，有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，當(dāng)前監(jiān)管層給出的許多增信舉動，適用對象有限、體量有限、力度有限，進展局限，難以對沖負(fù)面情緒蔓延的市場氛圍。
一位得以借中債增成功發(fā)債的房企內(nèi)部人士則向記者表示，相較而言，由中債增為房企增信發(fā)債的模式是當(dāng)前房企實現(xiàn)融資最直接、有效的方式�！皩τ诖蟛糠址科髞碚f，境外融資通道基本關(guān)閉，眼下只有境內(nèi)發(fā)債這個可行的方式，而往往由中債增做征信擔(dān)保發(fā)的債，投資人才會愿意去買�！�
上述發(fā)債房企內(nèi)部人士表示，這種方式唯一的問題就是持續(xù)性和金額的問題，“如果能夠做到持續(xù)，增大金額，對房企來說就是最好的融資方式。”
此外，為房企注入流動性的另一關(guān)鍵方式就是在預(yù)售監(jiān)管資金方面的適當(dāng)松綁�！皬耐ＹJ潮之后，監(jiān)管資金實際上是越來越緊的，導(dǎo)致不少企業(yè)賬上趴了充分的資金，但是實際上無法使用�！庇蟹科笕耸拷ㄗh，針對不同項目或者不同城市制定相應(yīng)的監(jiān)管資金釋放策略，也就能保證房企可動用的資金了。
“通過多種方式保證房企的流動性，起碼讓市場普遍認(rèn)可的經(jīng)營穩(wěn)健的房企能夠免于出險的結(jié)局，讓大家不用擔(dān)心買房之后的交付問題，也就能在一定程度上給購房者以信心。”上述房企人士認(rèn)為。
責(zé)任編輯：楊英琦
