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　　記者從國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊了解到，隨著西安“房住不炒”各項措施的調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，2021年房地產(chǎn)市場主要指標呈現(xiàn)先揚后抑，較好實現(xiàn)了“穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標。

　　新建商品住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)結束漲勢

　　為落實中央“房住不炒”精神，西安市政府從土拍、限購、限價、信貸等各方面出臺了一系列調(diào)控措施，以期達到穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安新建商品住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)結束漲勢。截至2021年11月份，西安新建商品住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)連續(xù)上漲68個月，12月首次出現(xiàn)下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，新建商品住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)從下半年開始緩慢下行，直至12月實現(xiàn)由正轉(zhuǎn)負，環(huán)比下降0.5%。全年新建住宅銷售價格環(huán)比累計上漲6.5%，漲幅較上年下降0.4個百分點。

　　二手住宅銷售量價齊降

　　西安市政府在2021年7月份發(fā)布第一批二手住房成交參考價后，二手住房房源掛牌量、交易量、交易價格均呈明顯下滑，下半年二手住房交易面積較上半年比下降49.4%。從環(huán)比看，二手住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)自6月份起漲幅持續(xù)收窄，10月起連續(xù)3個月下降。從同比看，2021年上半年同比漲幅在高位運行，7月見頂以后漲幅收窄，12月同比上漲5.6%。

　　中戶型最受市場熱捧

　　從新建商品住宅銷售情況來看，小、中、大三種戶型全年累計銷售面積占比分別為3.8%、69.5%和26.7%，中戶型占比最大；三種戶型全年環(huán)比累計漲幅分別為6.4%，6.7%和5.3%，中戶型漲幅最高。與上年相比小戶型和大戶型漲幅收窄，分別收窄2.4、和0.9，中戶型漲幅擴大0.6個百分點。

　　從二手住宅銷售情況來看，小、中、大三種戶型全年累計銷售面積占比分別為34.3%、49.8%和15.97%，同樣是中戶型占比最大。隨著次新盤逐步進入二手市場，市場中住宅的整體品質(zhì)大幅提升，同時剛需和剛改型客戶需求多以100平方米左右的戶型為主，這也是中戶型受歡迎的主要原因。

　　雁塔、灞橋兩區(qū)域交易更活躍

　　從成交面積的全市區(qū)域分布來看，西安市所轄11個區(qū)中，新建商品住宅成交面積占比居前的是灞橋區(qū)和雁塔區(qū)，占比分別為34.6%和16.2%，二者合計已占全市“半壁江山”；二手住宅成交面積占比居前的是雁塔區(qū)和蓮湖區(qū)，占比分別為21.6%和19.2% ，二者合計占全市總量的四成以上。究其原因主要是：雁塔區(qū)在西安市各區(qū)中發(fā)展較快，集高新、曲江和雁塔三個板塊的優(yōu)勢，各種資源較為成熟，一直都是購房者聚焦地。灞橋區(qū)受十四運會影響帶動購房者對國際港務區(qū)和浐灞板塊預期，使其得到青睞，同時也是因為灞橋區(qū)域的新建商品住宅供應量增加且性價比較高，進而成交量遙遙領先。

　　聯(lián)動機制遏制房價過快上漲勢頭

　　西安市政府及相關部門從供給端入手，建立了包括價格聯(lián)動、總量聯(lián)動、時序聯(lián)動三個方面的房地聯(lián)動機制，遏制房價過快上漲勢頭，2021年增長20%以上的商品住宅用地，優(yōu)化了土地競拍規(guī)則，避免土地市場過熱。三四五月房源供應量增大，自7月起，商品住房庫存面積連續(xù)保持增長，截至年末，庫存去化周期升至8.7個月，較全年最低點提升2.4個月，市場供需矛盾有所緩解。

　　政策引導使得市場更趨理性

　　與此同時，銷售項目關注度降低，引導市場需求降溫。以項目銷售出現(xiàn)“搖號”現(xiàn)象為例，根據(jù)“西安市商品住房銷售公示平臺”顯示，下半年搖號率大多維持在50%以下，最低點33%，較上半年最高點的80%下降47個百分點。從項目開盤去化率來看，8月份起去化率大幅下降且呈持續(xù)下降趨勢，8-12月去化率分別為62%、63%、59%、54%、56%，最低點較上半年最高點93%下降39個百分點。據(jù)實地走訪調(diào)研，11月、12月份樓盤多個銷售已開始依靠外部銷售渠道或加大促銷手段，這種情況上半年幾乎是看不到的。

　　土拍市場同步降溫 穩(wěn)定房市未來預期

　　從土地供應看，2021年西安市已按照“限房價、定品質(zhì)、競地價”方式集中供地三批次共計78宗地。從土地成交情況來看，參與土地競拍房企趨于理性，土地市場熱度明顯降低，第二批集中供地未成交宗地8宗，占比18%，底價成交31宗、溢價成交6宗、平均溢價率0.9%，較第一批平均溢價率下降6.2個百分點；第三批宗地全部底價成交，無溢價。

　　未來西安房價仍會緩慢上升

　　2021年，西安市按照“加強市區(qū)聯(lián)動、強化供需雙向調(diào)節(jié)、遏制投機炒房、穩(wěn)定市場預期”的思路，堅定不移推進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制建設，相繼出臺了“3·30”“7·8”“8·30”等多個調(diào)控政策，不斷完善住房保障體系，發(fā)展住房租賃市場，有效促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。展望未來西安房地產(chǎn)市場的走勢，隨著政策的持續(xù)發(fā)力以及疫情后續(xù)影響，短期內(nèi)人們投資會更謹慎、對房地產(chǎn)市場會持續(xù)觀望，西安房價近期會小幅上下波動，基本保持平穩(wěn)；長期來看，隨著經(jīng)濟的復蘇，信心的恢復，人們對生活品質(zhì)的更高要求，西安房價仍會緩慢上升。原因有三：首先是區(qū)位因素。西安仍是西北龍頭、國家九大中心城市之一，必然引起人才虹吸效應，帶動住房需要；其次是品質(zhì)追求。人們對美好生活的追求提升了低容積率，高綠化率，功能完善的高品質(zhì)住宅要求，進而推動房地產(chǎn)市場推出更多更好更優(yōu)質(zhì)的房屋；再就是成本拉動。影響房地產(chǎn)市場價格的主要因素有土地成本、建材成本、金融成本、人力成本、營銷成本等，這些因素相疊加帶動房屋價格緩慢上升。(記者 馬昭)

　　【編輯：黨田野】